COSA SI INTENDE PER COMPRAVENDITA?

L’art. 1470 del Codice Civile dispone che la vendita è il contratto mediante il quale una parte (venditrice) trasferisce ad un’altra parte (acquirente) la proprietà di una cosa o di un diverso diritto verso il corrispettivo di un prezzo.
Per giungere alla conclusione di un contratto immobiliare, per l’acquisto di un immobile da destinare ad appartamento privato o ad attività commerciale, solitamente si individuano le seguenti fasi:

• il sopralluogo, per consentire la visita dell’immobile individuato agli eventuali avventori;
• la trattazione, dove si ha un primo incontro delle volontà delle parti e si discute eventualmente sulla tempistica dell’intera operazione in questione, sui costi, sugli elementi che si ritengono essenziali ai fini della raggiungimento di un accordo tra tutte le parti interessate;
• se la vendita è curata da un intermediario, quale l’agenzia immobiliare, viene sottoscritta la proposta irrevocabile di acquisto, unitamente al versamento di un assegno intestato al proprietario a titolo di caparra;
• la stipula di un contratto preliminare o compromesso, nel quale vengono inserite le clausole contrattuali e l’accordo raggiunto tra la parte venditrice e la parte acquirente per la conclusione del contratto finale (tra cui la descrizione del bene ed il prezzo pattuito), che saranno successivamente riportate nel contratto finale vero e proprio, unitamente al versamento di un assegno a titolo di acconto sul prezzo di acquisto, che solitamente è pari al 20/25 % del totale importo di acquisto e l’impegno alla stipula del contratto di rogito notarile entro una certa data.
  Entro 20 giorni dalla sottoscrizione del contratto preliminare, anche se in forma di scrittura privata non autenticata, lo stesso deve essere sempre registrato presso l’Agenzia delle Entrate, previa sanzione, anche se trattasi di un mero adempimento fiscale che non inficia la validità del contratto stesso.
  La trascrizione del contratto preliminare, invece, è facoltativa e viene fatta per garantire una maggiore tutela.
• la stipula del contratto finale (atto di rogito notarile), presso lo studio notarile, scelto solitamente dalla parte acquirente, a seguito del quale avviene il passaggio di proprietà del bene immobile, contestualmente al pagamento del saldo prezzo ed alla consegna delle chiavi dell’immobile nelle mani dell’acquirente. Questo tipo di atto deve essere redatto in forma scritta con scrittura privata autenticata o davanti ad un notaio con atto pubblico. In questo ultimo caso sarà proprio il notaio a provvedere agli adempimenti tecnici relativi alla trascrizione ed al pagamento delle imposte dovute.

Ma quali sono i costi del contratto preliminare? E quelli per il rogito notarile?

Il costo della registrazione del contratto preliminare dipende dall’importo della caparra o dell’acconto versato. Si dovranno pagare:

• l’imposta di registro, nella misura fissa di €. 200,00;
• l’imposta di registro proporzionale dello 0,5% per l’importo dato a titolo di caparra e del 3% sugli importi dati come acconto (minimo €. 200,00); imposte queste che vengono detratte da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo. Quando l’importo già pagato è superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, il contribuente ha diritto a ottenere il rimborso della maggiore imposta versata, che deve essere richiesto all’ufficio che ha eseguito la registrazione, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo.
• la marca da bollo da €. 16,00 euro per ogni 100 righe di contratto o ogni 4 facciate, oppure €. 155 se venisse registrato un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Ricordando che le marche da bollo devono essere acquistate prima del preliminare.
• la marca da bollo per ogni allegato, in base alla natura dell’allegato;
• in caso di trascrizione, all’imposta di registro e all’imposta di bollo di €. 155, deve essere aggiunto il versamento dell’imposta ipotecaria di €. 200 e le tasse ipotecarie di €. 35;
   – la parcella del notaio.
  Per quanto riguarda i costi per la registrazione del contratto di rogito notarile,
  Le imposte da versare sono:
  Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva
• l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9% senza agevolazione prima casa)
• l’imposta ipotecaria fissa di €. 50 
• l’imposta catastale fissa di €. 50
  Se si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva
• l’Iva ridotta al 4%
• l’imposta di registro fissa di €. 200
• l’imposta ipotecaria fissa di €. 200
• l’imposta catastale fissa di €. 200

Vuoi vendere il tuo immobile?

Hai necessità dei seguenti documenti:

Atto di provenienza: un documento che serve a tutelare la parte acquirente, in quanto attesta la titolarità di un diritto reale sull’immobile in vendita da parte di una persona fisica o giuridica e contiene i passaggi di proprietà subiti dall’immobile. Lo sono un contratto di compravendita, una donazione, un testamento o una sentenza del Tribunale.
 Attestato di Prestazione Energetica (APE): documento redatto da personale abilitato e fornito entro la stipula dell’atto di rogito notarile, contenente le informazioni in merito all’isolamento termico ed il consumo energetico dell’immobile.
Visura e planimetria catastale: documenti necessari per l’identificazione dell’immobile ai fini catastali, la visura contiene le informazioni tecniche registrate presso l’archivio Catastale relative ai dati catastali ed ai soggetti proprietari. La planimetria permette di verificare la mappa di un immobile depositata presso l’archivio del Catasto.
Titolo edificatorio abilitativo: è un atto amministrativo rilasciato dall’autorità competente che conferisce il diritto e l‘autorizzazione di realizzare interventi edilizi conformi alle normative vigenti.
Certificato di agibilità o abitabilità: documenti attestanti la destinazione ad uso abitativo di un immobile e la certificazione relativa alla vivibilità dell’immobile in termini di igiene, di sicurezza degli impianti installati e di conformità con il progetto di costruzione.

(a cura dell’Avv. Roberto Paparelli)